요즘 채권 할인율이 사악해요.채권 할인율2023년 4월 3일 현재 11.33519%입니다. 즉 채권을 100만원 매입해 즉시 매도하면 최소 11만원 이상이 비용으로 든다는 뜻입니다. 원칙대로라면 채권을 매입해 정해진 기간에 보유하면 정해진 수익률이 3%대 중반을 얻을 수 있지만 소유권 이전 때는 대부분 즉시 매도하게 됩니다. 따라서 채권 할인율은 민감할 수밖에 없습니다. 과거에는 채권할인율이 3% 안팎으로 부담은 없었지만 미국이 기준금리를 올리기 시작한 지난해 2분기부터 채권할인율이 급격히 상승하기 시작했습니다. 지금은 그래도 안정적으로 11%대입니다. 사실 이게 3%대 밑으로 내려가야 해요.채권매입금액(2023.04.03, 기준)채권 구입 금액입니다. 가끔 은행에서 이걸 자르려고 가면 꼭 물어보는 질문이 ‘금액은 알고 왔죠?’입니다.그러니까 꼭 스스로 가야 해요. 정확한 규정을 확인하고 싶으신 분은 네이버 –>법제처–>주택도시기금법 시행령 검색–>별표를 클릭하시면 한글이나 pdf파일로 다운로드하실 수 있습니다.채권매입금액은 보통 공시가격이 기준이 됩니다. 취득세는 실거래가 기준이지만 채권매입금액은 공시가격이 기준이기 때문에 기준 자체가 조금 다릅니다. 그런데 예외사항도 있지만 바로 분양권을 취득해서 등기하는 경우입니다. 위에도 그런 내용이 나와 있습니다. 시가표준액이 공시되지 않은 신규분양공동주택의 경우에는 <지방세법> 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액을 시가표준액으로 한다.즉 분양받은 아파트의 경우 공시가격이 기준이 아니라 취득 당시 가액을 기준으로 한다는 뜻입니다.이를 모르고 채권을 적게 사들이면 등기소에서 보정명령이 오기 때문에 한꺼번에 제대로 계산해야 합니다.취득세납부확인서즉 일반적인 매매의 경우 우측 시가표준액인 244,000,000원을 기준으로 하면 되는데 신규 분양의 경우 좌측 과세표준인 334,900,000원을 기준으로 한다는 뜻입니다. 당연히 취득 당시 가액이 시가표준액보다 높기 때문에 채권을 많이 사들여야 하고 지금처럼 할인율이 높을 때는 더 부담으로 작용합니다. 그럼 공동명의로 매수할 때는 채권을 얼마나 매입해야 할까요?채권매입금액(2023.04.03.기준)채권매입기준(2023.04.03.)공동명의의 경우는 오직 한 사람이 취득할 것으로 보고 채권을 매입하셔도 되고, 2분의 1씩 계산해서 2개를 더해 매입하셔도 됩니다. 각자 구입하실 필요는 없고 금액만 맞춰서 구매하시면 됩니다. 즉, 위 사례에서 취득 당시 가액이 2.6억원이므로 6억원 이상 334,900,000원 미만에 해당하고 지역은 특별시나 광역시가 아닌 충남이므로 21/1000을 매입하면 됩니다. 334,900,000*21/1000=7,032,900이 나옵니다. 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 한다.다만, 일만원 미만의 단수가 있는 경우, 그 단수가 일만원 이상 일만원 미만인 때에는 이를 오천원으로 하고, 그 단수가 오천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.즉, 반올림하다 라는 뜻입니다. 저기서는 천 단위가 2900원이니 버리고 7,030,000원을 구입하시면 됩니다. 그런데 공동명의 같은 경우는 이렇게 하면 조금 손해예요. 공동명의의 경우에는 위 금액 167,450,000원의 절반인 334,900,000원을 2개 더한 값을 구입하는 것이 좀 더 저렴합니다. 167,450,000은 1.6억 이상 2.6억 미만에 해당하며 충청남도이므로 18/1000을 구입하시면 됩니다. 167,450,000*18/1000=3,014,100원역시 4,100원을 버리면 3,010,000원이 됩니다. 공동명의이니 총 6,020,000원 구매해주세요. 이렇게 두 경우가 다른 이유는 세율에 있습니다. 하나로 계산하면 전액 21/1000을 매입해야 하는데 공동명의의 경우 절반만 매입하면 되고 이때 세율 구간이 낮아져 18/1000만 매입하면 되기 때문입니다. 두 경우 약 100만원 정도 차이가 나기 때문에 실제 실비는 약 11만원 정도 차이가 납니다.이것은 토지의 채권 매입 금액이지만, 토지는 공시지가가 500만원 이하인 경우에는 채권을 매입하지 않아도 됩니다. 공시지가는 시세보다 상당히 낮기 때문에 토지 역시 공동명의로 매수하면 채권으로는 이익을 얻을 수 있습니다. 물론 대부분 공동명의로 하는 것이 양도소득세 등에서도 유리하고 전체적으로 유리한 경우가 많습니다. <국민주택채권매입금액> 첨부파일 [별표] 제1종 국민주택채권매입대상자 및 매입기준(제8조제2항 관련) [제1종 국민주택채권매입대상 및 금액표(주택도시기금법 시행령)] (1.pdf파일 다운로드 내 컴퓨터 저장네이버 MYBOX에 저장네이버 MYBOX에 저장네이버 MYBOX에 저장
